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    10月30日，上海银监局发布三季度房地产信贷运行情况(下称“报告”)。据上海银监局统计，三季度上海房地产贷款增幅趋缓，房地产开发贷款增量下滑，个人住房贷款再现回落，但房地产信贷质量总体仍表现良好。

    报告显示，今年3季度，房地产开发贷款增量为-28.8亿元，而9月末，个人一手住房贷款余额比年初减少了3.1亿元。

    两家商业银行授信官均表示，四季度和明年，房地产开发商的日子将非常难过。

    “不要说新项目，就是已经建好的项目，由于卖不出去，从别的银行转过来的，很多银行都不愿意接手。”10月30日，一家中小银行授信官表示，“(项目)基本上不用看，因为中资银行在房地产信贷政策上都是一刀切的”。

    房贷弱于“大市”

    在各类贷款中，房地产贷款是个例外。

    报告显示，9月末，上海市中外资银行机构商业性房地产贷款余额为5993亿元，比年初增加246.8亿元，增幅4.3%，比各项贷款平均增速低7.8个百分点。

    不仅表现弱于“大市”，上海房地产开发贷款增幅逐季下滑，个人房贷增幅摸高回落，与“大市”背道而驰。

    10月10日，央行上海总部公布的统计数据显示，今年三季度，上海全市新增人民币贷款585.3亿元，为前两个季度贷款平均增量的七成，同比多增109.3亿元。当季，上海全市人民币贷款增量逐月小幅上升，7月、8月和9月份，全市新增贷款分别为127.6亿元、181.6亿元和276.1亿元，同比分别多增49.4亿元、40.6亿元和19.3亿元。

    而分季度来看，房地产贷款增幅逐季减缓。

    报告显示，1至3季度中外资银行房地产贷款增量分别为132.8亿元、86.9亿元和27.0亿元。虽然增速趋缓，房地产贷款的比重仍保持较高水平，9月末，中外资银行机构房地产贷款占同口径全部贷款的27.2%。

    其中，房地产开发贷款增量逐季下滑。9月末，上海市中外资银行机构房地产开发贷款余额2183.2亿元，比年初增加116.5亿元，增幅5.6%。分季度来看，1至3季度房地产开发贷款增量分别为99.6亿元、45.7亿元和-28.8亿元，逐季下滑的趋势比较明显。报告表示，从地产、住房以及商用房等各类开发贷款的增长来看，增量均呈逐季下滑态势。

    而各家商业银行竞相争夺的个人住房贷款增量在摸高后再现回落态势。

    9月末，上海市中外资银行机构购房贷款余额3803亿元，比年初增加131.8亿元，增幅3.6%，低于开发贷款。其中，个人住房贷款余额3134.9亿元，比年初增加116亿元。

    报告指出，受7月份以来房地产市场成交节节低迷的影响，个人住房贷款月度增量走出一段3月探底、7月摸高的回升势头之后，8、9两月又出现明显滞长；影响最大的是个人一手住房贷款，其9月末余额比年初减少了3.1亿元。

    今年以来，个人住房贷款呈现了两大特点。其一，二手住房贷款仍是拉动今年以来个人住房贷款增长的绝对因素。1-9月，一手住房贷款对个人住房贷款增长是负贡献，二手住房贷款则增加119.1亿元，其中三季度增加31.6亿元，占个人住房贷款三季度增量的近九成。

    前述中小银行授信官表示，新建房的回落不难理解，“因为2003、2004年放出去的新建房贷款，因2007年股市赚钱效应，购房者归还了很多贷款”。在他看来，二手房交易的相对活跃，一是因为在改善型需求的刺激下，部分住房者抛出小户型，换成大房；其二，过去的炒房者现在要出手；两项因素导致二手房的供应量增加。

    与此同时，市场上存在需求，特别是因改善型需求而抛出来的小户型，被年轻人所承接；而包括炒房者在内，目前购买的都是100平米以下的房子，这类房子的流动性好一些，容易出手。

    报告分析的第二个特点是，“两外人士”住房贷款增量已超个人住房贷款增量的半数。今年1-9月，境外居民和外地居民住房贷款增加69.5亿元，而本地居民住房贷款增加46.5亿元，“两外人士“住房贷款每季度增量均超过本地居民，这与今年以来房地产市场出现上海本地居民不再是楼市的绝对购房主力的现象相吻合。

    外资行勉力相扶

    很明显，房地产开发贷款几乎已被中资银行“遗忘”。

    央行上海总部的数据显示，三季度中资金融机构投向批发零售业、电力燃气及水生产供应业、制造业、建筑业、租赁商务服务业和个人贷款分别为155.3亿元、62.2亿元、61.8亿元、60.2亿元、56.7亿元和47亿元，六行业贷款增量占其全部贷款增量逾九成。

    前述中小银行和一家大型银行的授信官均表示，因为近年来出台的监管政策比较多，监管部门一直在强调房贷风险；同时，在诸多政策出台之后，就产生合规性的要求，比如贷款用途、自有资金比例、四证齐全等。

    相比之下，外资银行还在勉力支持房地产业。

    央行上海总部的数据显示，今年三季度，外资银行当季新增的制造业和房地产业贷款分别为40.2亿元和28.2亿元，两者占其全部贷款增量的2/3。

    “外资行做起来好像挺厉害的。”10月30日，一家大型银行上海分行授信官表示。

    在前述曾供职于外资银行的中小银行授信官看来，外资银行的信贷策略首先是其母国的监管文化使然。外资银行所习惯的是原则性监管，第一，资本充足率符合要求，第二，决策审慎，至于银行是贷给房地产，还是其他什么项目，具体到“四证齐全”、贷款是否用于并购之类，监管机构不会进行具体监管。

    “外资银行在中国法人化之后，这种信贷文化可能暂时没有调整。”上述中小银行授信官表示，“我们看了很多贷款，发现贷款行全是外资银行，而这些贷款中资银行是没有一家敢碰的。”

    对于风险控制，外资银行的做法也与中资银行不同。这位中小银行授信官表示，以物业融资为例，外资银行拿到抵押物之后，只要评估价格合理，再打5、6折，他们便认为风险很低；而至于贷款用途，外资银行可能没有中资银行那样严格监控的意识。

    中外资银行对于房贷的“分野”不仅表现在开发贷领域，个贷亦然。

    3季末，中资商业银行消费贷款增长再现低迷，9月份个人消费贷款仅增0.03亿元；其中，9月个人住房贷款减少4亿元，同比多减65.3亿元。而第3季度，外资银行新增人民币个人消费贷款8.8亿元，同比多增8.9亿元；其中个人住房贷款增加5.8亿元，同比多增5.9亿元。

    开发商日子难上加难

    “对于开发贷将非常谨慎，明年整年都是调整期，开发商日子将很难过。”上述中小银行授信官直言，该行三季度基本没有做开发贷的项目。

    上海统计局公布的数据显示，1至9月，上海市建筑企业房屋建筑新开工面积4533.55万平方米，比去年同期增长1.9%，增速比1-6月回落21.4个百分点，其中，第三季度仅为1283.17万平方米，比去年同期下降29.1%；房屋建筑竣工面积2453.52万平方米，比去年同期下降7.4%。

    实际上，房地产开发商的苦日子已经撑了一段时间。

    今年6月、7月、8月份，上海银行业房地产开发贷款的月环比增量分别为-1.3亿元、-25.2亿元、-35.8亿元。

    与前期有所不同的是，9月份，上海银行业房地产开发贷款比上月增加17亿元；其中，地产开发与商业地产开发贷款实现正增长，但住宅开发贷款依然下降1.47亿元。

    值得庆幸的是，在开发商一片惨淡的格局下，上海市银行业房地产贷款仍然保持不良余额与比例的“双降”

    报告表示，截至9月末，上海市中外资银行机构房地产不良贷款余额46.4亿元，比年初减少4.9亿元；不良贷款率0.77%，比年初下降0.12个百分点，房地产贷款质量总体稳定。

    其中，房地产开发不良贷款余额21.1亿元，比年初减少4.4亿元，不良率0.97%，比年初下降0.26个百分点。购房不良贷款余额25.3亿元，比年初下降0.5亿元，不良率为0.67%，比年初下降0.03个百分点。

    个人住房贷款质量也保持良好水平，个人住房不良贷款余额20.7亿元，比年初减少0.6亿元，不良率0.7%，比年初下降0.04个百分点。

    “但我认为不良‘双降’是表面现象。”前述中小银行授信官直言，首先，开发贷还没到风险暴露的时候，“万科尚且采取降价策略，何况更小的开发商”；其次，个人按揭的违约率应该也是要增加的。

    “依据是经济形势不好，外资企业裁员，中资企业压缩产能，江浙纺织、出口型企业出现众多停产现象。”上述授信官称，“从宏观形势来判断，除非有呆账核销等因素，否则，无论是开发贷、还是个人按揭，不良绝对额上升是一个合理的趋势”。

    未雨绸缪。上海银监局表示，“银行将进一步改进对个人住房有效需求的金融服务，科学控制住房信贷风险，促进本市房地产市场的健康发展”。(21世纪经济报道)